Ben je de 50 gepasseerd en denk je erover na om vastgoed aan te kopen? Dan is een gesplitste aankoop samen met je kinderen een interessante optie. Het is een slimme manier om jouw vermogen op termijn fiscaal gunstig over te dragen. Maar hoe werkt het precies, en waar moet je op letten?
Wat is een gesplitste aankoop?
Bij een gesplitste aankoop wordt het eigendom van een vastgoed verdeeld in twee delen:
- Vruchtgebruik:
Als ouder koop je het vruchtgebruik. Dit geeft je het recht om het pand te gebruiken, óf de huurinkomsten ervan te ontvangen. - Naakte eigendom:
De kinderen kopen de naakte eigendom. Dit betekent dat zij de toekomstige eigenaar zijn van het pand, maar het vastgoed niet kunnen gebruiken of verkopen zolang het vruchtgebruik actief is. Zij kopen in feite het recht op volledige eigendom voor de toekomst.
Wat gebeurt er bij overlijden van de vruchtgebruiker?
Wanneer de vruchtgebruiker overlijdt, dooft het vruchtgebruik uit en wordt de naakte eigenaar automatisch volle eigenaar van het goed. Dit brengt twee grote voordelen met zich mee:
- Geen extra successierechten: De kinderen worden volle eigenaar zonder extra successierechten te betalen.
- Waardestijging zonder belasting: Als het vastgoed in waarde is gestegen tijdens het vruchtgebruik, profiteert de naakte eigenaar hiervan zonder extra fiscale lasten.
Aandachtspunten bij een gesplitste aankoop!
Hoewel het een aantrekkelijke constructie is, zijn er enkele zaken waar je goed op moet letten:
- Correcte waardebepaling: De waarde van het vruchtgebruik en de naakte eigendom moet volgens fiscale richtlijnen worden berekend. Dit gebeurt op basis van de levensverwachting van de vruchtgebruiker en tabellen die deze waarde bepalen. Tip: Laat je hierbij begeleiden door een notaris of fiscalist om latere fiscale discussies te vermijden.
- Duidelijke afspraken over kosten: Het is belangrijk om afspraken te maken en vast te leggen over wie welke kosten draagt. Doorgaans betaalt de vruchtgebruiker de lopende kosten zoals onderhoud, kleine herstellingen en verzekeringen. De naakte eigenaar staat in voor grote structurele kosten, maar hiervan kan steeds afgeweken worden in onderling overleg.
- Zorg voor correcte documentatie: De fiscus controleert gesplitste aankopen streng om misbruik te voorkomen. Zorg dat je alles goed documenteert, m.a.w. gesplitste facturen (voor zowel vruchtgebruik als naakte eigendom), gesplitste betalingen, eventuele giften die de aankoop mogelijk maken. Dit voorkomt problemen bij controles.
